加州出租 ADU 注意租控问题

那就是：如果主屋和ADU都出租出去，是符合租控的，不能被 AB1482 豁免。
老公亲戚家老移民的一个实际案例：夫妻两个很多年前买了一个地大房子小3b2b的 house，然后在后院加建了一个 2b2b的ADU，给父母住。后来父母过世，这个 ADU 就出租出去。再后来孩子长大结婚，把 ADU 装修了一下，孩子住。孩子又生孩子了，自己买了房子，搬走了。夫妻俩老了，不想打点house，特别是后院的各种花草，也不想和租客公用后院。两口子买了2b2b的老人社区，至此，house 和 ADU 全都租出去了。
因为都是新冠之前租出去的，两户租客交租也算准时，老两口怕麻烦，6年不给租客涨租。去年ADU的租客搬走了，老两口找了一个刷漆公司把屋里刷了一遍，加上里面的柜子洗手间都是孩子住的时候装修的，所以很吸引眼球，调到市场价，立刻租了出去。
没想到这引起了住主屋的租客的不满，她说自己住了7年准时交租 deserve 一个 whole house painting。女主人不答应，表示，ADU重刷是因为上市给新租客，市场价呀。这新冠房租大涨的几年，你一分没涨，现在已经低于市场价25%以上了，还要 whole house painting? 搞笑哦，就没理她。
没想到没过几个星期，车库发现有漏水的现象，水管工一检查，一小段的铜管，5个 pinhole，这房子是1960年左右的，曾经主卧马桶出现过墙后管道漏水，只是局部换铜管。这次水管工建议全屋 re-pipe，因为墙后面的管道应该都是车库一样的状况。
这下房客来劲了，她说 repipe的时候，干墙到处切洞洞，然后在工人开工的头两三天，天天给女主人打电话，说她不接受家里墙上都是 poka dot，主人说，re-pipe必须要做，不是你能决定的。房客说，我没有阻止做这个，但是，把墙切开，谁能保证能够恢复？主人说公司会 restore dry wall, 我家 handyman 也会去刷油漆。房客说，这房子的油漆很老了，万一你家 handyman不能保证做到一模一样，你必须给我一个 assurance！主人知道她想用这个借口要一个 全屋油漆，就说，全屋油漆是不可能的，我们保证受影响的整个墙面给你恢复得很好。对方还追问，那怎么做到和别的墙一模一样。女主人生气，大声说，不可能做到和不受损的一模一样，只能保证受损的地方整面墙恢复的很好，不会有什么 poka dot。然后这房客就阴阳怪气得说：“oh, my god, are you yelling at me?”。女主人是我们华人，可能不知道这是白 karan 的伎俩，男主人是美国人，立刻阻止了她们的谈话，说有什么 email 联系，我老婆英语不好。然后就是换管道，刷漆，结果非常好，就连刷漆的工人都赞叹这个公司的干墙补得很好。
女主人觉得这家租客很麻烦，就不打算租给她了。上月租期到了，就给她发了一个 涨租20%的通知。这下好了，白 karan 发了一个律师函，说涨租违法了。女主人打电话问我，不是 single family and condo，只要是私人拥有，不受租控限制么？我说你这个有 ADU 啊，你去问问律师. 好吧，结论是：如果主屋和 ADU 同时出租，就算 multi-family, 类似于公寓，受租控，而且，除了卖房这个理由，基本没法赶她走。
亲戚只有涨了 8.7%，政府允许的值，简直毛毛雨，人家房租从 低于市价 25%，变成了低于市价 17%，还是留下来了。这下更 entitle 了，你涨了我 8%，那么今天水龙头不好用了，注意，不是坏了，是不好用了，你找个工人来看看吧，工人去了，屁事没有，啥都没坏，但是收了100元出门费。今天 disposal 打不开了，一个月吆喝几次了，都是工人去了以后，发现使用不当，或者就是故意假装使用不当，否则过去7年，都干啥了？
所以结论是：有租控的房子，记得涨租，不要偷懒，不要怕房客跑，否则后果不堪。